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【央视新闻客户端】

  银行加速处置房产。

  一处市场估价约200万元的房产,近日在某第三方拍卖平台上以150万元成交,由银行作为出售方直接完成交易。

  这种“捡漏”的背后,是多家银行正在加速推进的房产直售业务。据记者不完全梳理,包括农业银行、建设银行、交通银行等多家银行,近期均通过线上平台大量直接销售房产。部分银行的在售房产标的已超千套,处置速度明显加快。

  这些被业内称为“银行直供房”的房源,实际上大多来自不良贷款处置。当企业或个人借款人无力还贷时,银行通过债权剥离取得完整产权,随后以房东身份直接出售或出租。

  业内人士透露,银行加速处置房产,主要是为了提升债权回收率。在房地产市场调整期,这种直售模式正在成为银行快速盘活资产的新选择。

  银行批量直供房产

  在阿里资产平台的“银行清仓”栏目中,记者发现近期多家银行正直接挂牌销售房产。例如,广东云浮农商行即将于隔日10点开拍一处商住房,起拍价为8万元;齐齐哈尔农商行也在挂牌销售位于龙沙区的一套住宅,起始价9.9万元。该行目前共有108套房产正在对外销售,价格从10万元至800万元不等,类型涵盖住宅、商业及办公用房。

  这一现象并非孤例。记者梳理多家主流资产交易平台发现,包括农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行、兰州农商行等均在开展房产直售业务。

  其中,地方城商行与农信社的挂牌规模尤为显著。

  城商行中,兰州银行的房产标的居前。京东资产平台数据显示,2024年兰州银行挂牌直售房产标的为1130个,2025年增至1779个;吉林银行挂牌出售的房产超过2000个,天津银行接近1300个。

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  地方农信系统也是房产直售的重要力量。据第一财经不完全统计,在京东、阿里资产交易平台上,2024年上半年以来,四川农信系统出售的房产标的数量超过25000个(未去重,下同),辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11000个。

  一位股份行网点负责人向记者解释,银行直接销售房产多源于不良贷款处置。这些房产原为企业或个人贷款的抵押物,因借款人无法偿还而形成不良债权。银行需先完成债权剥离,使房产产权清晰,再通过直接销售实现债权回收。这种模式与传统商业银行处置债权常用的出售债权、司法拍卖抵押物存在一定差异。

  “这种模式以往就存在,但近期部分银行的直售规模有所上升。”该负责人补充道。

  作为佐证,记者注意到,近期多家银行正加强直售房产的推广力度。例如,邮储银行江西分行在公众号发布了多篇“法拍房产+银行直供”的推广信息,涉及南昌市、抚州市、赣州市等地房产。

  价格低于二手房售价

  与普通二手房及法拍房相比,这类“银行直供房”正以其独特优势形成差异化市场。

  记者调研发现,这类房产普遍具有显著价格优势。以兰州农商行在9月底拍卖的兰州市城关区铁路东村街道某小区房产为例,该125平方米的抵债房产获拍价为151万元。某第三方中介信息显示,该小区同面积段户型的挂牌价在180万元至220万元不等。

  上述网点负责人对记者表示,为加速资产变现,银行直供房源通常以低于市场的价格成交。由于当前房产销售周期普遍较长,而银行又需在规定期限内完成资产处置,因此定价策略上往往采取低价促销。部分房源若经历多次流拍,还会在每次流拍后进一步下调价格,以提升成交可能性。

  除了直接出售,部分银行还尝试通过租赁方式盘活资产。例如,中国银行佛山分行将于11月10日拍卖禅城区一套住宅的租赁权,起拍价861元/月,租期一年。此外,该行同时上架多笔租赁拍卖。

  在交易安全方面,多位业内人士指出,与法拍房可能存在的纠纷风险不同,银行直供房产权清晰,交易对手直接为银行,有效规避了民间借贷、长期租约等潜在隐患。

  这类特殊房源的产生主要有两种途径:一是司法拍卖流拍后的“以物抵债”。以某股份行近期挂牌的云南省安宁市房产及土地为例,该资产起拍价为4200万元。该行工作人员向记者确认,该资产产权清晰,已完全归属银行,与原债权债务无关。据透露,该资产曾经历司法拍卖流程,但最终流拍。银行选择“以物抵债”。该房产当时抵债金额达1.3亿元,完成产权过户后,因应市场环境,目前银行选择折价处置。

  二是银行通过司法程序主动取得。以兰州农商行为例,资产交易平台信息显示,该行在抚顺新区育才壹品小区共有200多套住宅。据兰州农商行的工作人士介绍,这些房产均为抵债房。

  抚顺新区的育才壹品由沈阳智峰房地产开发有限公司(下称“智峰地产”)开发。天眼查信息显示,智峰地产欠兰州农商行共计2.94亿元。

  2022年12月,兰州中院正式裁定强制执行,本金加上违约金及利息,共计执行金额4.6亿元。兰州农商行通过法院强制执行获得育才壹品小区的未售住宅和商铺,凭借法院强制执行文书到当地不动产登记中心过户后,即可对外出售。

  背后原因为何

  近期部分银行加速直售房产的现象,主要受到两方面因素驱动。

  一方面,银行旨在提升债权回收率。一位农商行贷后管理人员透露,传统处置路径从贷款违约到最终完成房产销售通常需耗时两年以上,而当前市场环境下周期可能进一步拉长。相比之下,直接销售房产能有效加快资金回收。目前多数银行采取双轨策略:部分资产沿用传统方式快速销账,另一部分则通过直售提升整体债权回收率。

  开源证券研报显示,中报上市银行按揭不良整体上行,部分银行上升幅度超20bp,但由于按揭抵押品充足,同时利率调降亦大幅缓解居民端还款压力,降低了房贷客户违约概率,故当前按揭不良率绝对水平在各类零售贷款中仍最低,其风险仍处可控区间。中报上市银行个人经营贷不良整体呈上升趋势,部分银行上升幅度超30bp。

  “但并非代表经营贷风险失控。”开源证券银行首席分析师刘呈祥认为,当前银行对于经营贷不良倾向于留存于表内,而非表外处置,故造成经营贷不良积累推升不良率。

  另一方面,法拍市场遇冷促使银行转向直接处置。克而瑞研报显示,2025年6月,受季节性因素影响,法拍房供应规模3.2万套,创年内新高,成交3215套。6月挂拍法拍房平均起拍折价率为28.4%,环比下降0.5个百分点,为2025年以来第二低点;成交法拍房的平均折价率31.3%,环比下降1.2个百分点。

  一名银行业内人士对记者表示,在法拍不奏效的情况下,也有银行会选择实物抵债,办理完产权过户后,再择机出售房产。

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  • wak1
    wak1 2025年11月10日

    我是洛森号的签约作者“asdff”!

  • wak1
    wak1 2025年11月10日

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  • wak1
    wak1 2025年11月10日

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